邓丽华、文凤英、李毅平诉四川安逸连锁酒店有限公司房屋租赁合同纠纷案——因轻微违约行为解除合同将致双方利益严重失衡时，人民法院可运用公平原则限制约定合同解除权的行使
关键词 约定解除 轻微违约 公平原则 限制合同解除权
裁判规则
当事人有轻微违约行为导致合同约定的解除条件成就，但解除合同将导致缔约双方利益严重失衡的，人民法院可基于案件具体情形，运用公平原则，限制约定解除权的行使，以维护正常的交易秩序。
相关法条
1.《中华人民共和国合同法》第五条
2.《中华人民共和国合同法》第九十三条
案件索引
一审：四川省南充市顺庆区人民法院（2014年4月15日）
二审：四川省南充市中级人民法院（2014年11月5日）
基本案情
2007年4月29日，邓丽华、文凤英、李毅平（以下简称邓丽华等三人）与四川安逸连锁酒店有限公司（以下简称安逸酒店公司）签订合同，将邓丽华等三人所有的房屋租赁给安逸酒店公司，租赁期限为十二年零三个月，租赁费为每年30万元，支付方式按年支付，每年6月25日前支付，先付租金，后使用。合同约定，安逸酒店公司应于每年6月30日前对案涉房屋投保“综合财产险”，金额不低于800万元，并在投保后三日内向邓丽华等三人移交投保凭据复印件，如未按约办理保险，相应的责任由承租人承担。邓丽华等三人可自行到保险公司对案涉房屋投综合财产险2000万元，一切费用由安逸酒店公司承担，若安逸酒店公司不承担此费用，则视为其提前终止合同，邓丽华等三人有权终止本合同的执行。
合同履行中，安逸酒店公司未严格按照合同约定的时间支付租金。2008年，存在迟延支付租金一至十天不等的情况；2009年、2010年、2011年安逸酒店公司支付租金等均存在迟延支付。邓丽华等三人接受了租金，仅于2009年1月20日向安逸酒店公司发函，要求对方承担迟延支付租金产生的违约金7559.38元。同时，安逸酒店公司按约于2007年、2008年为案涉房屋投保了800万元的综合财产险，2009年、2010年为案涉房屋仅投保了280万元的综合财产险，且未将2007年至2010年的4张保险单复印件交予邓丽华等三人。2010年10月，由于与邓丽华等三人房产毗邻的南充中心医院工地施工，为保证自身财产安全，三人于11月26日投保了2000万元的“综合财产险’’，产生保险费23948.27元，并于同年12月6日向安逸酒店公司移交了《保险业专用发票》，因多次催讨保险费未果，遂以安逸酒店公司多次迟延支付租金、未依约办理案涉房屋综合财产险及未按约转交投保凭据复印件，且在邓丽华等三人自行投保后仍不承担保险费，合同约定的解除条件已经成就为由，提起诉讼，请求：解除合同；安逸酒店公司承担保险费、相应的违约金等。
一审诉讼中，安逸酒店公司按约向邓丽华等三人继续交纳租金，可使用期限至2014年8月31日，为案涉房屋投保了800万元的财产险，并向法院提存了欠邓丽华等三人的保险费23948.27元。邓丽华等三人主张不解除合同的条件是租金由每年30万元上涨为每年100万元。此外，邓丽华等三人与安逸酒店公司均认可合同条款中的“提前终止合同”即是“提前解除合同”。
裁判结果
四川省南充市顺庆区人民法院于2014年4月15日作出民事判决书：一、被告四川安逸酒店发展有限公司在本判决生效后五日内给付原告邓丽华、文凤英、李毅平违约金共计71.6万元；二、被告四川安逸酒店发展有限公司给付原告邓丽华、文凤英、李毅平保险费23948.27元（被告已将该款付至本院帐户，三原告可在本判决生效后立即领取）；三、驳回原告邓丽华、文凤英、李毅平的其他诉讼请求。
一审宣判后，邓丽华等三人及安逸酒店公司均不服，向四川省南充市中级人民法院提起上诉。邓丽华等三人上诉请求，撤销一审判决第三项，改判为：1.解除邓丽华等三人与安逸酒店公司签订的租赁合同；2.由安逸酒店支付邓丽华等三人违约金71.6万元；3.由安逸酒店支付邓丽华等三人保险费23948.27元。安逸酒店公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判为驳回邓丽华等三人要求安逸酒店公司支付违约金的诉讼请求。
四川省南充市中级人民法院于2014年11月5日作出民事判决书：驳回上诉人邓丽华、文凤英、李毅平及上诉人四川安逸连锁酒店有限公司的上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为，合同解除权的立法价值取向是相关主体之间的利益平衡，对利益平衡的追求需要对约定解除权进行必要的限制。当严格执行当事人约定可能导致当事人利益严重失衡时，法院可基于公平原则的考量而施加影响，以保证合同主体利益的基本均衡。邓丽华等三人按约履行了交付租赁物的义务，安逸酒店公司虽存在迟延给付租金的情形，但邓丽华等三人接受了租金，仅发函要求安逸酒店公司给付违约金。同时，安逸酒店公司未按约为案涉房屋足额投保并交纳保险费的行为已构成违约，符合约定的解除条件，但该违约行为既未动摇合同的履行基础，也不影响邓丽华等三人合同目的实现，且安逸酒店公司的违约行为轻微，在可以以给付违约金的方式弥补邓丽华等三人的损失时，应慎用合同解除权。在诉讼中，邓丽华等三人仍继续收取租金，安逸酒店公司亦愿意给付邓丽华等三人为租赁物投保而实际发生的保险费，表明双方仍愿继续履行合同。此外，在安逸酒店公司投保不足期间，客观上未造成租赁房屋受损的后果。加之，合同约定的履行期才过半，安逸酒店公司将租赁房屋用于经营规模较大、期限较长、前期投入较多的酒店业，解除合同将导致不经济、不利益，基于民法公平原则以及利益均衡等因素，应当依法限制邓丽华等三人行使合同解除权，合同不予解除。