北京金悦物业管理有限责任公司诉北京长信汇金投资咨询有限公司、北京置地商贸有限责任公司租赁合同纠纷抗诉案
2011年5月，北京金悦物业管理有限责任公司(以下简称金悦公司)诉至北京市海淀区人民法院，请求判令北京长信汇金投资咨询有限公司(以下简称长信公司)继续履行《写字楼租赁合同》，将海淀区苏州街79号的金洲大厦第三层房屋腾空后交还给金悦公司使用，并赔偿金悦公司经济损失。长信公司提出反诉，请求法院依法确认《写字楼租赁合同》无效，判令金悦公司将金洲大厦第一至二层房产腾空并交还长信公司。
2011年8月2日，北京市海淀区人民法院作出民事判决，认定的主要事实是：2003年10月，北京置地商贸有限责任公司(以下简称置地公司)取得金洲大厦的所有权证书。2003年10月10日，金悦公司与置地公司签定《写字楼租赁合同》，租赁期自2003年10月10日至2023年10月9日，租金共计5900万元。合同签订后，金悦公司出资进行装修，与北京醉乡餐饮有限公司(以下简称醉乡餐饮公司)就金洲大厦第二层签订租赁期自2004年7月25日至2016年7月24日的《写字间租赁合同》，与湘财证券有限责任公司北京北三环西路证券营业部(以下简称湘财证券营业部)就金洲大厦第三层签订有效期自2005年9月1日起至2010年8月31日止的《写字间租赁合同》，与北京市弈奇特上网服务有限公司(以下简称弈奇特上网公司)就金洲大厦第一层签订租赁期自2006年7月3日至2016年7月3日的《写字间租赁合同》。2004年7月30日，置地公司以金洲大厦第一至三层为北京中海园电子市场有限公司(以下简称中海园公司)向建行西单支行借款提供担保。2008年6月27日，依据北京市门头沟区人民法院民事裁定书，诉争房产过户给建行西单支行用以抵偿中海园公司所欠借款本金及利息。2010年6月23日，建行北京分行委托北京海华宏业拍卖有限责任公司(以下简称海华宏业拍卖公司)就金洲大厦B座一至三层进行拍卖。长信公司于2010年8月9日通过该拍卖会，依法拍得本案诉争房产，于当日签订拍卖确认书，2010年12月17日取得所有权证书。该房产面积3961．60平方米，拍卖成交总价为人民币3820万元。建设银行与该拍卖公司签订的《委托拍卖合同》中第二十七条明确规定本合同附件包括：现有房屋租赁人之租赁合同。《拍卖公告》中明确“拍卖标的实物和权属以实际现状为准”，在长信公司签订的《拍卖成交确认书》中明确“买受人在拍卖展示期间已对拍卖标的认真看样咨询，对标的瑕疵现状表示认同”。长信公司于签订拍卖确认书后，即占有金洲大厦第三层。2011年5月10日，长信公司向承租商户发出“重要通知”，通告产权变更状况，要求各租户于接到通知十五日内腾退使用的房屋。判决认为：金悦公司于2003年10月10日与金洲大厦原所有权人置地公司就金洲大厦签订了租赁期为20年的《写字楼租赁合同》，并于合同签订后出资对金洲大厦进行了装饰装修，开展了该写字楼的客户租赁开发业务，就金洲大厦一至三层分别对外签订了相应的租赁合同。长信公司于《写字楼租赁合同》履行期间内，自2010年12月17日起获得对金洲大厦第一至三层的所有权。判决：一、确认由长信公司继续履行金悦公司与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》；二、长信公司于判决生效后10日内将金洲大厦第三层腾空并交还金悦公司；三、长信公司按照每日3242元的标准向金悦公司赔偿经济损失；四、驳回长信公司的全部反诉请求。长信公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院。
2012年2月22日，北京市第一中级人民法院作出民事判决，认为：置地公司与金悦公司早在2003年10月即签订了房屋租赁合同，合同双方均按约定履行；该合同合法有效，受到法律保护。金悦公司于2004年、2005年先后将涉案房屋出租给案外人的事实也印证了置地公司与金悦公司之间租赁关系的存在。判决：驳回上诉，维持原判。长信公司不服终审判决，向北京市高级人民法院申请再审。
2013年3月20日，北京市高级人民法院作出民事判决，认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法律规定的承租人是为自己的生产、生活或工作需要，实际占有、使用承租物。法律规定“买卖不破租赁”是为了保护承租人自身的生产或生活不因租赁物产权人变化而受影响。金悦公司和置地公司签订的租赁期为20年的《写字楼租赁合同》的目的，并非金悦公司为自身生产经营而占有使用租赁物，而是对外开展出租业务，金悦公司并就金洲大厦第一至三层分别对外签订了相应的租赁合同，故金悦公司与置地公司签订《写字楼租赁合同》虽名为租赁合同，但实际上是一般商业承包合同，不应受“买卖不破租赁”法律规定的保护。故自长信公司拍得金洲大厦第一至三层时，金悦公司与置地公司签订的《写字楼租赁合同》中涉及第一至三层的部分应予解除，该部分房屋应由长信公司行使产权人权利。对于金悦公司和其他租户签订的合同可由长信公司承继处理。鉴于《写字楼租赁合同》第一至三层以外的部分与长信公司无关，故对长信公司主张《写字楼租赁合同》无效的反诉请求，法院无法支持。判决：一、撤销北京市第一中级人民法院民事判决及北京市海淀区人民法院 民事判决；二、置地公司与金悦公司签订的《写字楼租赁合同》第一至三层的部分自2010年8月9日起予以解除；三、金悦公司于本判决生效后10日内将金洲大厦第一至三层交予长信公司；四、驳回金悦公司的诉讼请求；五、驳回长信公司要求确认《写字楼租赁合同》无效的反诉请求。
金悦公司不服北京市高级人民法院再审判决，向检察机关申请监督。北京市人民检察院提请最高人民检察院抗诉。最高人民检察院审查认为，北京市高级人民法院民事判决适用法律确有错误，判决超出诉讼请求。理由如下：
一、判决认定《写字楼租赁合同》是一般商业承包合同，缺乏法律依据，系对合同性质认定有误。《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，《写字楼租赁合同》标的物是金洲大厦，转让的是房屋的使用权和收益权，而且有明确的租金约定，符合法律规定的租赁合同的要件和特征。金悦公司将租赁物转租给他人，根据法律规定《写字楼租赁合同》继续有效，也不影响租赁合同的性质。该合同不涉及经营权和经营权让渡，显然不属于商业承包合同。判决认为“法律规定的承租人是为自己的生产、生活或工作需要，实际占有、使用承租物”是对租赁合同限缩性解释，这种解释不但没有法律依据，而且与可以转租的法律规定相悖，也与实践中大量通过转租而收益的现实不符。判决在此错误解释的基础上，以金悦公司签定《写字楼租赁合同》的目的是对外开展出租业务，而不是自身生产经营为由，认为《写字楼租赁合同》实际上是一般商业承包合同，不是租赁合同，缺乏法律依据，是对合同性质的错误认定。
二、判决认为法律规定“买卖不破租赁”是为了保护承租人自身的生产或生活不因租赁物产权人变化而受影响，从而认为本案金悦公司不应受“买卖不破租赁”法律规定的保护，属适用法律错误。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一条款确认了“买卖不破租赁”的规则，法律并没有要求承租人必须在满足自身生产生活的情况下，才适用这一规则。因此，本案符合“买卖不破租赁”规则的适用要件，金悦公司应当享有该规则的保护。判决认为本案金悦公司不应受“买卖不破租赁”法律规定的保护，解除《写字楼租赁合同》第一至三层的部分，属适用法律错误。
三、判决解除《写字楼租赁合同》第一至三层的部分，违背了诚实信用原则，导致判决结果不公。本案中，建设银行与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》中第二十七条明确本合同附件包括：现有房屋租赁人之租赁合同。《拍卖公告》中明确“拍卖标的实物和权属以实际现状为准”。长信公司签订的《拍卖成交确认书》中，也明确“买受人在拍卖展示期间已对拍卖标的认真看样咨询，对标的瑕疵现状表示认同”。据此可知，长信公司应当了解金洲大厦一至三层已经对外出租的相关情况。长信公司同意买受上述房屋，即容忍了诉争房屋已经低价出租的事实，应当遵循诚实信用的原则。此外，长信公司实际买受房屋的价格也低于市场价。判决解除《写字楼租赁合同》第一至三层的部分，违背了诚实信用原则，判决结果不公。 四、判决《写字楼租赁合同》中涉及第一至三层部分予以解除，超出了当事人的诉讼请求范围。本案中，金悦公司曾提出要求长信公司继续履行《写字楼租赁合同》的诉讼请求，长信公司反诉中要求确认《写字楼租赁合同》无效，但均不能认为提出了解除合同的诉讼请求，因为请求继续履行合同属于给付之诉，请求合同无效属于确认之诉，而请求解除合同则属变更之诉，其判决依据和法律后果均不相同，是完全不同的诉讼请求。本案在当事人未提出解除《写字楼租赁合同》的诉讼请求的情况下，判决金悦公司与置地公司签订的《写字楼租赁合同》中涉及第一至三层部分予以解除，超出当事人诉讼请求范围。
2014年1月28日，最高人民检察院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第十一项、第二百零八条规定，以高检民抗[2014]8号民事抗诉书向最高人民法院提出抗诉。
最高人民法院受理后，于2014年3月24日作出民事裁定，依法组成合议庭提审本案。
再审过程中，最高人民法院查明：2002年10月17日，置地公司购买金色谷大厦B座(大厦后更名为金洲大厦)的商品房。后获得编号为“京房权证海其字第*号”房屋所有权证书，证书注明填发日期为2003年12月18日。因置地公司不能自动履行相关法律文书确定的义务，北京市门头沟区人民法院委托太平洋国际拍卖有限公司公开拍卖。三次流拍后，门头沟区人民法院裁定将诉争房产过户给西单建行。2010年6月23日西单建行将诉争房产委托海华宏业拍卖公司进行拍卖。长信公司于2010年8月9日依法拍得诉争房产，同年12月17日取得所有权证书。诉争房产第一层由金悦公司与弈奇特上网公司签订租赁合同，租期自2006年7月3日起至 2016年7月3日止；第二层由金悦公司与醉乡餐饮公司签订租赁合同，租期自2004年7月25日起至2016年7月24日止；第三层由金悦公司作为出租人与湘财证券营业部签订租赁合同，租期自2005年9月1日起至2010年8月31日止。太平洋国际拍卖有限公司职员王京平出庭作证称，在门头沟区人民法院委托拍卖活动中，置地公司负责人胡雅奇向其提交了《物业管理委托合同》和3份租赁合同。合同证明置地公司已于 2005年1月1日将金洲大厦B座委托金悦公司进行物业管理，包括代收租金和物业管理费等；诉争房产一至三层分别出租给了弈奇特上网公司、醉乡餐饮公司、湘财证券营业部。除此以外，没有从置地公司收到其他文件。在西单建行委托拍卖的活动中，受托的海华宏业拍卖公司在《标的说明》中对诉争房产特别说明，诉争房产一至二层处于租赁之中，三层闲置。长信公司称，拍卖中没有涉案的《写字楼租赁合同》，只有《物业管理委托合同》，并向法庭提交复印件。证人王京平称，该《物业管理委托合同》与其所在公司接受门头沟区人民法院委托拍卖时所收集到的《物业管理委托合同》一致。《物业管理委托合同》主要内容为：置地公司将金洲大厦B座委托金悦公司进行物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修养护和管理、公用设施与设备的维修养护和管理、附属配套建筑和设施的维修养护和管理以及收取租金和物业管理费等；委托期限自2005年1月1日至2020年12月31日；金悦公司每月收取酬金33300元，金悦公司应保证置地公司全年最低租金收入人民币1060万元，超出部分两公司五五分成等。金悦公司诉请长信公司继续履行的其与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》，主要内容为：置地公司将“金州大厦”一至十四层南部、建筑面积为10377．75平方米、装修状态为毛坯房的房产出租给金悦公司；租期二十年，自2003年10月10日至2023年10月9日；租金共计5900万元人民币等，长信公司在再审中对该合同真实性提出质疑。长信公司称，《写字楼租赁合同》签订日期为2003年10月10日，已经注明了租赁物的产权证书编号，但租赁物产权证填发日期为2003年12月18日，有伪造嫌疑。对长信公司的质疑，金悦公司与置地公司提交了未注明产权证号的另一份租赁合同复印件，并解释称，该合同为原有合同，只注明了房屋买卖合同编号，在租赁房屋获得产权证后，应西单建行办理抵押手续的要求，另行签订了注明产权证号的租赁合同，主要内容与时间未变。除了对金悦公司和置地公司不能提交原件提出质疑外，长信公司还认为该合同复印件中作为租赁物的同一大厦出现两个不同的名称，且名称与抵押登记中大厦的名称也不相同，该复印件亦为编造。
2014年12月22日最高人民法院作出民事判决认为：关于诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，金悦公司诉请继续履行的《写字楼租赁合同》是否合法有效存在的问题。首先，《写字楼租赁合同》存在疑点，金悦公司未能给出合理解释。金悦公司提交法院、诉请继续履行的是其与置地公司于2003年10月10日签订的《写字楼租赁合同》，该合同记载了租赁房屋所有权证书编号，但租赁物所有权证书填发于2003年12月18日，明显存有疑点。针对这一疑点，金悦公司与置地公司解释称，原另有租赁合同，但其不能提供原租赁合同原件，也不能提交其他证据证明另行签订合同的事实或其必要性。其次，该《写字楼租赁合同》与《物业管理委托合同》内容存在较大冲突。《物业管理委托合同》与证人王京平的证言能相互印证，而证人王京平的证言能与拍卖中的房地产说明、金悦公司作为出租人签订的三份租赁合同等证据相互印证，故《物业管理委托合同》可依法采信。对同一标的，《写字楼租赁合同》约定由置地公司直接出租给金悦公司，《物业管理委托合同》则约定由置地公司委托金悦公司代收租金并保障最低租金收益，两种模式不可能并存。《物业管理委托合同》签订时间在后，且由置地公司向拍卖公司提交并得以在两次拍卖活动中出示，其证明效力和可信程度明显高于《写字楼租赁合同》。再次，门头沟区人民法院委托拍卖时，置地公司是诉争房产所有权人，其与金悦公司存在关联关系，置地公司向拍卖公司提交了其他房屋租赁合同，如果《写字楼租赁合同》当时存在，则置地公司不提交其与存有关联关系的金悦公司之间的《写字楼租赁合同》，无法令人信服。金悦公司系诉争房产物业管理人，应该知晓两次拍卖活动，如果《写字楼租赁合同》当时存在，则其不向拍卖公司提交该合同也无法令人信服。综合上述情形认为，诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，诉争的《写字楼租赁合同》并不存在，金悦公司诉请长信公司继续履行该《写字楼租赁合同》的诉讼请求无法获得支持，其基于这一诉请而提出的另外两项诉讼请求亦无法获得支持。关于长信公司在原一审中要求确认《写字楼租赁合同》无效的反诉请求是否应予支持的问题。金悦公司与置地公司均认可该合同的真实性，即承认印章为其加盖，长信公司没有提交任何证据证明该合同上金悦公司与置地公司的印章不真实或存在其他伪造情形，故其关于《写字楼租赁合同》虚假伪造的主张无法获得支持。最高人民法院已认定诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时，该《写字楼租赁合同》并不存在，长信公司参与拍卖时赤不可能知道该合同存在，长信公司通过竞拍依法获得诉争房产所有权后，金悦公司不能依据《合同法》第二百二十九条规定要求长信公司继续履行该合同，故该合同不存在损害长信公司利益的情形，长信公司关于恶意串通损害其合法权益的主张也无法支持。故长信公司要求确认《写字楼租赁合同》无效的反诉请求无法获得支持。关于长信公司在原一审中要求判令金悦公司将诉争房产第一、二层腾空交还的反诉请求是否应予支持的问题。诉争房产第一层由金悦公司作为出租人与弈奇特上网公司签订租赁合同，租期十年，自2006年7月3日起至2016年7月3日止；第二层由金悦公司作为出租人与醉乡餐饮公司签订租赁合同，租期十二年，自2004年7月25日起至2016年7月24日止。在西单建行委托拍卖的活动中，受托的海华宏业拍卖公司在《标的说明》中对诉争房产一至二层处于租赁之中的状态做了特别说明，长信公司参与竞拍时也签字确认亲自勘察和充分了解拍卖标的物，对标的的实际状况都完全清楚，上述两份租赁合同也系其向法院提交的。长信公司参与竞拍时即清楚诉争房产上存在上述两份租赁合同，且其未对上述两份租赁合同的真实合法性提出任何异议，而依据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故长信公司要求判令金悦公司将诉争房产第一、二层腾空交还的反诉请求无法获得支持。综上，原判关于诉争房产所有权由置地公司转移到西单建行时金悦公司诉请继续履行的《写字楼租赁合同》是否存在的事实认定不清，关于该合同实际上是一般商业合同、不应受“买卖不破租赁”法律规定保护的认定适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、第 (三)项之规定，判决如下：一、撤销北京市高级人民法院民事判决、北京市第一中级人民法院民事判决以及北京市海淀区人民法院民事判决；二、驳回金悦公司全部诉讼请求；三、驳回长信公司全部反诉请求。